В связи с тем, что тема эта очень важная, я планирую посвятить вопросам, связанным с заключением предварительного договора, несколько выпусков рассылки.

Ранее были перечислены возможные варианты заключения предварительного договора при покупке недвижимости. Но до того, как покупатель и продавец (лично или в лице представителей) подпишут договор о предстоящей сделке и будут переданы деньги в подтверждение готовности приобрести заинтересовавшую недвижимость, должна быть проведена «экспресс- проверка» правоустанавливающих документов.

Именно на этом этапе покупателю недвижимости необходима помощь специалиста, который хорошо ориентируется в многообразии документов на жилье. Ведь помимо того, что существуют разные основания для приобретения права собственности на недвижимость (приватизация, купля- продажа, наследование, решение суда), в процессе развития и становления этого нового для нашей страны рынка - рынка недвижимости- постоянно менялся вид и содержание документов.

Необходимо обращать внимание и на историю квартиры, которую можно отследить на основании предоставленных документов (по крайней мере, двух последних хозяев).

Особенно сложно бывает принять решение — давать или не давать задаток, когда квартира меняла хозяев более 2 раз, причем меняла в течение довольно незначительного промежутка времени.

Чаще всего в эту ловушку попадают при обменах, которые проводятся посредством купли — продажи — при альтернативных сделках. Найдя покупателя и получив от него задаток, владельцы квартиры ищут подменное жилье, и на эти поиски редко дается времени больше месяца.

Вдруг все интересные квартиры, которые изо дня в день печатались в рекламных газетах, таинственным образом исчезают... чтобы появиться вновь, как только Вы внесете задаток не за самую лучшую и интересную для Вас квартиру.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ.

Сын моего знакомого, Виталик, встречался с Леной довольно давно. Девушка с родителями переехала в новый дом в просторную квартиру из «хрущовской» пятиэтажки. Получив новое жилье, Лена решила разъехаться с родителями- потеряв хорошую работу, ее отец все чаще и чаще начал коротать вечера с бутылкой. А поскольку квартира была расположена в престижном районе, размен был вполне осуществимым.

Мы нашли покупателя, получили от него задаток и принялись искать варианты для Лены и родителей. И если для родителей вариант был подобран сразу, то с Леной произошло то самое «волшебство»- все однокомнатные квартиры исчезли из продажи. Ситуация усугублялась еще и тем, что Виталик служил в органах и рассматривал свой район с точки зрения криминогенной обстановки. Обязательными требованиями были: близость к метро, чтобы дорога к дому проходила по освещенной улице, вход в дом должен хорошо просматриваться и обязательно освещаться. Были, конечно, новостройки в интересовавшем районе- но молодым ребятам хотелось поскорее жить в своем «гнездышке», и ждать окончания строительства дома, сдачи его госкомиссии, получения ключей казалось невыносимым. Да и денег, полученных после покупки родительской квартиры, не хватало на хорошую квартиру в новом доме с высокой степени готовности.

Лена с Виталиком с раннего утра покупали газеты и одними из первых звонили по объвлениям. Цены в тот момент брали одну «психологическую» отметку за другой, квартиры продавались в первый же день выхода объявления в газете. Удача (в тот момент казалось, что это была именно удача) нам улыбнулась- была найдена квартира прямо рядом с домом родителей Виталика. В квартире проживал мужчина, который менял район на район. Его риелтор подобрала подменное жилье- свободную квартиру в районе массовой застройки, в новом доме. Мы поехали вносить задаток.

Задаток вносился в присутствии риелторов, продававших новостройку. Одновременно заключались два договора- мы заключали договор с владельцем «нашей квартиры», с Федором, а Федор одномоментно вносил эти деньги за подменное жилье в новом доме. Изучив документы на квартиру Федора, я насторожился- согласно правоустанавливающим документам, он проживал в квартире чуть более года, предыдущий хозяин владел жильем не более трех месяцев. Полной истории я не смог добиться от Федора- все, что он знал, что квартиру вроде бы проверяла расселявшая их фирма («Как называлась фирма, Федя?» - «Не помню.. я договор с ними куда- то дел, когда с родителями разъезжался.. и предыдущие договора куда-то делись...»).

Мы включили в наш предварительный договор с Федором пункт, по которому, в случае обнаружения негативной информации, Федор обязуется вернуть нам наш задаток. Продавец новостройки сидела и мрачно слушала наши переговоры.

«Вы там проверяйте, что хотите, и как хотите. У меня -то квартира чистая, я к сделке готова и никому задаток отдавать не собираюсь, а моему продавцу деньги нужны срочно», - заявила она. Да, документы на ее квартиру были в полном порядке. Я бы предпочел, чтобы ребята покупали ее квартиру....

После проверки истории квартиры Федора мои худшие оправдания подтвердились. За пять лет квартира поменяла восемь хозяев, причем первые хозяева расторгали договор о приватизации, совершали муниципальный обмен. Виталик «злоупотребил» служебным положением и выяснил, что один из прежних жильцов числится пропавшим без вести.

Мы назначили встречу с Федором и рассказали ему о результатах проверки. Реагировал он на наши слова агрессивно, по его мнению, квартира была чистой,- «ведь никто же не подал в суд пока еще!», задаток он не собирался нам возвращать- да и не было у него денег, чтобы вернуть немалую сумму-то... Я категорически был против покупки его квартиры, пусть даже ценой потери некоторой суммы денег и времени (я был твердо намерен подавать иск в суд и возвращать задаток назад).

Спасло нас тогда то, что цены на квартиры стремительно росли. Мы договорились с Федором, что он напишет заявление об отказе от покупки новостройки в нашу пользу. Квартиру мы выкупили на Лену, я собрал необходимые для продажи документы, дал рекламу- и мы получили через месяц вложенные деньги даже с небольшим «наваром». Полученной суммы уже хватало Лене, чтобы купить квартиру в построенном новом доме, принятом госкомиссией.

А я получил урок- задаток вносить минимальный, документы изучать перед заключением предварительного договора, как бы ни торопили продавцы и покупатели.

www.re77.ru

1304263@gmail.com

Источник: http://www.re77.ru